По общему правилу добрачная квартира не делится. Но есть исключения, из-за которых её могут признать общей: разбираем ипотеку, ремонт и маткапитал.
Один из самых частых вопросов при разводе: заберёт ли супруг половину квартиры, которая была куплена задолго до свадьбы. Короткий ответ: по общему правилу нет. Но есть несколько ситуаций, когда добрачное жильё всё-таки становится предметом спора, и о них лучше знать заранее.
Общее правило: добрачное имущество не делится
Имущество, которое принадлежало супругу до вступления в брак, является его личной собственностью и разделу не подлежит (ст. 36 СК РФ). К личной собственности также относится всё, что получено в браке безвозмездно:
- купленное или приобретённое до регистрации брака
- полученное в дар, в том числе от родителей
- полученное по наследству
- полученное по иным безвозмездным сделкам, например при приватизации
Сам факт того, что супруги прожили в этой квартире двадцать лет, права на долю не даёт. Регистрация по месту жительства, то есть прописка, тоже не создаёт права собственности.
Когда добрачная квартира может стать общей
Главное исключение прописано в ст. 37 СК РФ. Личное имущество суд может признать совместной собственностью, если в период брака за счёт общих денег, личных средств второго супруга или его труда были сделаны вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Речь именно о значительном увеличении:
- капитальный ремонт и реконструкция
- перепланировка, переоборудование
- достройка, пристройка, надстройка этажа в доме
- замена коммуникаций и инженерных систем целиком
А вот косметический ремонт, новые обои, замена мебели или бытовой техники к значительному увеличению стоимости обычно не приводят и основанием для признания квартиры общей не становятся.
Даже если суд признаёт вложения значительными, чаще всего речь идёт не об автоматической половине квартиры, а о доле, соразмерной вложениям, либо о денежной компенсации. Всё решают доказательства: чеки, договоры подряда, сметы, заключение оценщика о стоимости до и после.
Ипотека, оформленная до брака
Ситуация очень распространённая: квартира куплена в ипотеку до свадьбы, а платежи вносились уже в браке. Здесь важно разделить два вопроса.
Сама квартира остаётся личной собственностью того, кто её купил. Но деньги, которыми гасился кредит в период брака, считаются общими. Поэтому второй супруг вправе требовать компенсацию половины суммы, выплаченной банку за время брака. Не половину квартиры, а половину внесённых в браке платежей.
Чтобы посчитать эту сумму, понадобится справка банка о внесённых платежах с разбивкой по датам. Отдельно стоит помнить: если в погашение ипотеки вкладывался материнский капитал, доли обязаны получить дети, и здесь правила другие.
Продал добрачную квартиру и купил новую в браке
Если добрачное жильё продано, а на вырученные деньги в браке куплена другая квартира, новое жильё сохраняет характер личной собственности. Но только при одном условии: нужно доказать происхождение денег.
На практике это самая уязвимая ситуация. Суд смотрит на движение средств, поэтому важны договор продажи старой квартиры, выписки по счёту, даты и суммы. Если деньги полежали на общем счёте, смешались с зарплатой и разница во времени между сделками большая, доказать личный характер покупки становится тяжело, и квартиру могут признать общей.
Что делать
Если у вас есть добрачное жильё, а брак вызывает вопросы, ситуацию проще обезопасить заранее: брачным договором или соглашением о разделе имущества. Это дешевле и быстрее любого суда.
Если спор уже начался, всё решает работа с доказательствами: платёжные документы, банковские выписки, оценка. Разберём вашу ситуацию и честно скажем, на что реально рассчитывать.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретной ситуации. Нормы законодательства и судебная практика могут меняться, поэтому для оценки вашего случая рекомендуем обратиться за очной консультацией.